黄埔，开始深得改善客青睐了？
要说如今的广州二手房市场，只能用“跌跌不休”来形容，上月公布的70城数据中，广州一二手一直是跌幅状态。5个月甚至跌幅拉到了-0.8%。
但在这样的背景下我发现，黄埔，却成为了全市十一区当中的优等生。
不信？那我们就看黄埔的“成绩单”来说话！
细看黄埔成绩单
被改善客盯上了？
先来看今年1-5月广州各区二手价格变化：
数据来源：克而瑞广佛
与4月相比，黄埔、海珠两区环比涨幅最高，达到了3%。
而各区跌宕起伏的情况下，黄埔却实现了房价连续3月增长的“三连跳”！
再详细看今年1-5月的成交情况，黄埔均价4万元/㎡的以上二手房成交规模、从3月开始占比逐月增长，并在五月达到了最高峰。
数据来源：克而瑞广佛
同时今年以来，黄埔120㎡以上户型，成交规模也在持续走高。
数据来源：克而瑞广佛
此外， 今年1-5月， 黄埔120㎡以上二手房成交的物业类型中，别墅成交31套， 同样呈现逐月走高的特征 。（来源：克而瑞）
而且不仅是成交规模上去了，黄埔大户型二手房价格，也很坚挺 。
克尔瑞数据显示，在黄埔 120㎡以上户型成交TOP10项目中，议价空间高于10%的项目，仅有4个。
来源： 克而瑞广佛
种种迹象表明，黄埔二手120 ㎡以上户型，价格在二手楼市“跌跌不休”的趋势下，逆向增长，价格也更加地坚挺。
黄埔凭啥
能拉拢改善客？
那肯定就有朋友纳闷了，黄埔 120㎡以上二手房，为何会开始迎来短暂“春天”?
首先我认为在黄埔与新房相比，特别是大户型，价格更低，性价比较高。
数据显示，2025年1-5月黄埔区120㎡以上二手房成交均价在32,578/㎡，较去年同时期下跌6%，和新房均价37,425/㎡相比，低了约5000元/㎡。
数据来源：克而瑞广佛
虽然二手盘产品力会不如卷到飞起的新盘，但俗话说没有不好的产品，只有不好的价格，产品力不足，价格来弥补。
加上上文所说的，120 ㎡以上的大户型，议价空间低价格相对较低，价格会相比小户型会更坚挺。
这也间接影响了今年来黄埔区120㎡以上新房成交，共售出516套，总体占比黄埔总成交不足2成，较去年同时期减少7%。（数据来源：克而瑞）
其次我认为目前黄埔的板块，特别是科学城，越来越深得改善客的青睐。
例如上文提到的热销TOP10项目，有8个都集中在科学城板块。
原因就在于，如今科学城的产城一体化趋势越来越明显，交通、教育、商业都不缺，也离主城区算不远，青山秀水连成一片，生活也算得上便利。
离尘不离城，是有一定经济实力的自住买家最喜欢的环境，无论是大户型甚至别墅，私密性和得房率，都能有超中心区的体验。
科学城实拍
还有科学城也不缺改善买家，这里人均年薪广州第一，高达17.4万/年，妥妥的高收入人群聚集地，不用依靠天河外溢群体，科学城自身消费力足以消化这里的房子。
而且科学城新房改善市场近期已现“供不应求”状态，但改善需求则仍在增长。
2024年第四季度，科学城100-170㎡的套数供求比跌至0.3，而2025年第一季度该面积段的出清周期为13.99个月（低于黄埔区平均水平）。（数据来源：中指院）
而120㎡以上户型成交占比在增长，70㎡以下区间占比则下降，可以看出黄埔的购房需求正从刚需渐渐向改善过渡。
因此新房改善市场选择变少，改善客们可能也更青睐于在二手市场淘出一片天。
总的来说，如今黄埔120㎡以上二手房迎来“春天”，本质是高性价比+优质区位（如科学城）+ 需求升级（改善需求增加）三者叠加的结果。
虽无法预测这波势头持续多久，但黄埔越来越得到改善客青睐的信号，愈发明显。
最后，如果你有改善需求，会选择黄埔的二手房吗？欢迎评论区交流~
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