这一周,看深圳楼市就好像追连续剧。
市场的风向迅速反转再反转。
从有消息日成交500套,市场预测回暖到业主集体反价上调价格,再到消息被证实是谣言,卖家丢失客户,买家更加不愿出手。
于是,市场情绪更让人捉摸不透了。
开始嗨起来。但事实是,二手房市场成交根本没有太多变化。
最多也就只比上周多一点点。
但是已经有业主闻风迅速调整了心态。
小女警这几天看到一份数据,说实话出现这样的结果一点都不意外。
因为市场在筑底调整阶段,有人觉得还要再冷个半年茶油起色,有人却怕市场抢跑,反应来不及。
数据中,大概有三成业主,约95个小区的业主上调了挂盘价。
其中,统计内的小区,有7个小区业主上调挂牌价幅度超过15%。
宝安中心的鸿荣源尚都12月挂牌均价相比11月上调16.9%,由均价10.94万/平调整到12.79万/平。
福田石厦的信托花园12月挂牌均价相比11月上调19.6%,由均价8.144万/平调整到9.74万/平。
南山后海的太古城花园北区12月挂牌均价相比11月上调20.6%,由均价16.996万/平调整到20.5万/平。
坂田的万科城四期12月挂牌均价相比11月上调21.7%,由均价8.09万/平调整到9.84万/平。
龙岗中心城的欧景花园二期12月挂牌均价相比11月上调21%,由均价4.87万/平调整到5.89万/平。
横岗的中海大山地花园二期12月挂牌均价相比11月上调17.4%,由均价5.42万/平调整到6.36万/平。
龙华中心的幸福城润园三期12月挂牌均价相比11月上调19%,由均价7.54万/平调整到8.98万/平。
其余小区调整幅度都集中在5%—8%的区间。
这说明,绝大部分业主都担心市场起来,跑慢了而且不少是想趁着这波市场妖风,快速出货。
但可惜,市场思涨,也要买家买单才行。
比如南山有小区,以前有可能是三十多套房源挂着就有二十套是按指导价卖,但业主画风一转,只剩1套按指导价卖。但买家则表现出更加不买的意愿。
这意味着,市场好不容易培养起来的买方情绪,一下子又回到了冰点。
而且买家也更精明了。
疫情过后大家买房反而越来越理智,因为赚钱越来越不容易。
突然“阵雨式”调价会有什么影响?
虽然业主调价是市场行为,自己的房子自己说了算。
但引起的市场效应是连锁的。
首先是卖家反价,直接把客源砍断。
原本市场多少有一点点回温的迹象,市场一片看好。
买家出手情绪进一步夯实,但抵不住市场的煽动,有部分业主真的以为楼市要回暖而心态出现了变化。
有部分已经谈妥,准备签合同的业主,要么把签约条件变严苛了,要么就是直接反价。
但不是每个买家都像初恋,错过了即使再降价都很难回头了。
现在客户成本非常高,有出手意愿的买家基本上也都是苟了很久很久的。
当然,这些基本上都是刚需或者改善层面的。
但如果本身就是有实力的买家,不是非常好的标的,也不会毫不犹豫就冲。
其次买家放弃,市场成交被打回原形。
口罩放松的前后一周,可能还有一点回暖的迹象,买家出门看房的频次增加。
本身是市场很好的征兆,但反价后,买家们会再次进入观望冰封期。
一方面天量的新房供应以及大量的二手笋盘等着。
在高层明确“要充分认识到房地产行业的重要性”,而深圳今年土地出让收入总额仅735.57亿元,相比2021年的959.37亿少了223.8亿。
土地出让收入下降水准约23.32%,和全国国有土地使用权出让收入下降幅度差不多同频。
明年为了填补政府的基金收入 ,不管是中央还是地方,都有很大的动力去增加土地出让,增加收入。
所以明年深圳也有很大概率会同频加大新房地块的供应。
这样一来,明年的供地有非常大机会再次出现大供应。
另一方面,口罩放开大家的买房预期又迅速转变。
最主要的,放开后连看房的客户都已经没有几个了。
市场是反转、反转再反转。
第三明年政策松动的机会收缩。
虽然不排除业主有试水市场的成分,但对决策层而言,公布政策前会多番假设。
既然不松绑都能调5到20个点,真的松绑后那就不排除会火速翻倍,重现2020年的行情。
决策层每走一步都伴随着PTSD后遗症,小心翼翼的。
所以原本松绑的压力就转化成保守情绪。
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